法院说法：如何看待房屋买卖反悔纠纷

记者近日从无锡市中级人民法院了解到，今年8月以来，我市市区各基层法院新收 二手房买卖纠纷案件数量剧增，9月份尤为明显。8月1日至上周，滨湖区法院已受理此类案件65件、新吴区法院受理45件、梁溪区法院受理38件、惠山区法院受理30余件，锡山区法院也出现了此类案件。而在以往，各区法院受理的因反悔而引发的 二手房买卖纠纷，全年也只有10件左右。

【特点】案件发 生地集中在房价波动大的地区

据无锡市中级人民法院审判庭庭长姚旭斌介绍，这些房屋买卖纠纷，案件发 生地比较集中地出现在房产价格波动大的地区或 楼盘，如滨湖区法院受理的案件中，60%左右的涉案房屋座落在太湖新城。另一方面，涉纠纷案件的房屋类型集中在民用 住宅而非商业店铺。“还是卖方违约居多，买受人以出卖人违约为由起诉的案件占绝大多数。有些地区受理的案件中，外地投资者占了很大比重，如滨湖区法院受理的案件中，一方当事人为非无锡籍人的案件占80%左右。”姚旭斌还提到，从纠纷产生到提起诉讼的 周期也较短，有些案件履行刚满两三天，一方当事人已提起诉讼，“以前类似案件从一方违约到提起诉讼，一般是2—3个月左右。现在诉讼 周期短，还是跟房价上涨快有关。为了防止出卖人将房屋另行出售，绝大多数受买人在诉讼的同时就申请财产保全。”

据悉，类似的诉讼，一般是房屋买受人以出卖人悔约为由提起诉讼，大部分案件的买受人要求继续履行合同并由出卖人支付 违约金，少数案件的买受人要求解除合同并由出卖人赔偿损失。买受人起诉出卖人悔约的情况，也主要有对方不配合履行 购房合同、拒收购房款及制造履行障碍等三种。“如不配合办理 银行贷款的审查手续，收完 定金拒收其他款项，收到房款后故意不偿还 银行贷款等等。”

【认定】 提供相近 房源实际 成交价或申请评估

今年5月，有苏州籍买家看中玉兰花园东花园一套160平米左右的二手房，并与浙江籍房主签订了 购房合同，约定房价为250万。谁知，锡城房价之后就开始大幅上涨，卖家就没有履约，甚至一度连中介及买家电话都不接。买家随后起诉至滨湖法院，要求卖家赔偿差价损失。“买家考虑到从起诉到继续履约有很长的区间，这期间房子如果还在涨，万一到时又败诉，自己就钱、房两空，所以买家的诉求是赔偿其差价损失。我们也向 房产中介了解过，这套房子的差价目前大概在100万左右。只是买家尚未能提供相应证据，就申请了评估。”

滨湖法院劳动争议庭的代理审判员吴传杰向记者解释， 买房人来主张损失，一般都会到中介去摘抄交易 挂牌价格，但 挂牌价格不是真实的交易价格，不能真实地反映房子现在值多少钱。如果能提供已经交易完的，同样 户型、同样 地段，如都是玉兰花园以及相近楼层的房屋实际 成交价格，法院会认同其和 买房人签订合同时差价。“如果没法提供，房屋目前的市值多少，就需要价格评估公司来进行鉴定。会通过协商等方式定一个评估基准日，评估那一天涉案房屋在无锡的市值，再来判定其和合同签订时价格之间的差价。”

【新政】 不存在违约恶意基础上可视情况解约

今年10月2日，我市发布 房产新政，调整了第二次 公积金贷款的 首付比例。记者从中院了解到，截至目前，我市两级法院还未收到有关 首付比例调整后出现的房屋纠纷诉讼。姚旭斌告诉记者，如果因为房贷政策的变化导致支付比例的提高、买受人因为这个原因不想买了，合同是否可以继续履行，也要区分情况。如果 房屋买卖合同中没有明确约定是以向银行担保贷款的方式支付房款，不论房贷政策有没有变化，首付有没有提高，都应按约支付。如果房屋买卖中明确约定以房贷支付、还款支付比例在合同中也有约定，此时房贷政策发生变化、导致买受人没有支付能力，可以请求解除合同，不算违约。

“但是要强调的是，因为政策原因导致合同不能履行，必须是双方没有恶意。房贷政策调整，卖家说少贷的10%的贷款，我给你，甚至同意按银行还贷方式分期向我支付，如果出卖人作出这样的承诺，买受人不能再以房贷政策为由不履行合同。否则法院就认为其存在着违约恶意。”

【原则】 不会让违约者从其违约行为中获利

吴传杰提到，在 二手房交易中，经常有非 产权人签订合同发生纠纷的情况。“通常是子女工作忙，父母代替子女签订合同，但是又没有书面委托手续。有些中介审核不严格，合同履行时权利人就以不知情为由拒绝履行。这种情况下，如果买受人要求继续履约，由于权利人没有签字，也无法提供书面委托证据，合同实际无法履行。但是，买受人可以向签字的无权代理人主张赔偿损失，一般都是相应的 违约金。”吴传杰强调，不管哪一方违约，法院在受理此类案件时，首先要遵从的原则就是诚实信用原则。“其次是交易稳定的原则，交易有其既定的规则秩序。”他指出，“我们不会因违约方的违约行为而导致守约方的损失，而是会尽量弥补守约方的损失。”

中院方面也表示，买卖双方订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，不具有可变更可撤销情形，即对双方具有约束力，任何一方均应当履行，如果一方见利背信，应承担相应的法律责任。守约方可以要求出卖人继续履行合同，交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的，出卖人应当赔偿买受人的全部损失，包括房屋差价、 贷款利息、交易费用等。法院也将通过此类案件审理，制裁失信行为，让失信者不仅无利可图，还要为其失信行为付出更大的代价。“依法订立的 房屋买卖合同就应当履行，法律不可能让违约者从其违约行为中获利。”姚旭斌也提醒，房屋买卖双方要认识到市场风险，在签订买卖合同时一定要保持理性。