物业并购合作前的相关准备（被收购方）

图片来源于网络

随着 物业服务企业上市的增多，物业行业也越来越受到资本的关注。同时，资本市场对上市物业公司的业绩要求也提出了更高的要求。2018年伊始， 物业管理 物业收并购案例频频，收购金额及股权溢价也是一路水涨船高。分析近年来物业行业发展背景普遍具有以下特性：

1. 物业管理行业市场集中度不高，上市龙头物业公司掌握大量资本，规模竞争和业绩增长驱动；
2. 人力成本逐年上涨的，挤占了中小物业公司的生存空间；
3. 物业管理行业新商业模式需要规模效应和用户基数等。

上述几点原因也驱动了物业被并购方加快合作的动机，如何更加快捷有效的缩短并购周期，尽快达成合作呢？本文从物业被并购方角度出发，着重分析 物业并购合作前的相关准备工作。

第一部分：心态的转变

通常中小物业管理公司是被收购的对象，中小物业管理公司实控人作为股权合作的实施人。心态转变准备就十分重要，中小物业公司很多时候都是团队或者实控人个人从管理一两个项目逐步壮大到现有规模，对自己的公司给予了太多的心血和情感。即便有了股权合作意向，在心态上依然还是心存各种疑虑，甚至思想难以转变，因为一旦合作后，这将是一个从股东、决策层向管理层甚至陌生人的转变，很大程度上难以迈出这一步。

基于当下物业并购方企业老板主要存在两种心态：兑现和发展。如何满足个人需求，作为股权的出让方，一定事前想好自己合作的初衷、出让的股价的心理预期以及股权比例。

1、兑现型心态就该做好100%退出的准备，尽量多出让股权，多参照行业内与之规模相当的成功并购案例进行比较分析，争取获得更好的溢价和支付方案。

2、发展型心态就有所不同，随着物业市场竞争加剧和市场占有率的提升，选择契合的合作伙伴是未来发展的关键；求发展的情况下，应该尽量少出让股权并争取保有经营的权利，基与合作方的资源，选择能形成合力的合作方。

第二部分：股权架构

股权合作之前，被收购方应该提前半年或一年做好股权架构的搭建准备，进行税务筹划和退出方式设计。若被收购方当前是以自然人身份持股（含代持），可以采取寻找个人名下其他亏损公司，并变更为法人持股。如没有其他经营主体的公司，可以在税收洼地或者有财政返还区域新注册有限公司（有限合伙公司）。若被收购方股权较为分散，还应事前做好沟通或者清理集中股权等事宜。

第三部分：公司治理