婚后个人财产购买房屋，离婚时应认定为个人财产！
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婚后个人财产购买房屋，离婚时应认定为个人财产！
最高人民法院民一庭发布指导案例中的意见： 一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其出租收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
一、关于夫妻一方的个人财产。
个人财产是指属于个人所有的财产。这里有两种情况，一是双方结婚前已经各自的取得的财产属于各自所有；二是双方结婚后订立书面协议，约定婚后各自取得的财产归各自所有。
夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。例如婚前所有的房屋、古董、珠宝等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，这是基于原物交换价值的上升所致，不以人的意志为转移，仍应依原物所有权归属为个人所有，该部分增值仍属个人财产。如婚前财产用于经营，所取得的收益应属于共同财产。
二、关于用个人财产购买房屋的归属。
由于房屋在客观上具有投资和自住两种功能，结婚后一方用婚前财产购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。若将婚前房产用于非自住的投资用途时，所产生的收益属于共同财产，另一方有权主张收益。如婚后将婚前房产出租，婚姻关系存续期间取得的租金收益，归属夫妻双方。
一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，仍应当认定为一方的个人财产。
三、最高人民法院民一庭意见。
一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
综上，婚前财产不因结婚而转化为夫妻共同财产，也不会因为进行了形式转化而变为夫妻共同财产。
上海律师黄劲夫提醒：主张个人婚前财产购买房产，或婚后个人财产购买房产的，均需提供证据证明其出资来源于个人财产。若果没有证据证明出资款来自于婚前的个人财产或婚内没有约定夫妻财产协议，而无法证明婚后所购房产系个人财产出资的，将会被法院认定为夫妻共同财产。
黄劲夫律师（微信号：huangjinfu11），中华全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海科尚律师事务所专职律师。专注于民商事领域的诉讼，秉承“提供专业法律服务”的执业理念，用热忱的服务态度，力求为境内外客户提供高水平的法律解决方案。主要执业领域有：房产纠纷、婚姻继承、交通事故、劳资纠纷、刑事辩护、企业法律顾问等。返回搜狐，查看更多
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