原创 《民法典》生效后可以不用“赎楼”了，直接转让、变卖过户？你想多了！
自2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》以来，民间特别是涉房从业、投资人员就一直嚷嚷：《民法典》出来了，以后房贷者想卖房，就可以不经解押抵押中的房产，直接转让、变卖过户了！
2021年1月1日《民法典》正式生效，又一次掀起了此类话题的狂潮。国人大多是贷款买房，房产职业投资者更是把房贷杠杆运用到极致。以往房屋买卖过程中，因为房子被抵押给房贷放款银行，原来卖家办理此类业务需先筹款还清全部贷款，然后办理抵押权注销登记，再与买家办理不动产买卖转移登记。
如今不用“赎楼”了，无需费尽周折地一次拿出几十万、几百万乃至上千万为供贷的房子“赎身”，想想都是令人“喜大普奔”的好事！中介从业者固然是津津乐道，一些炒楼爱好者也是信心满满，跃跃欲试。
然而真有这样“天上掉馅饼”的美事吗？我们还是看看《民法典》的法律原文。《民法典》第406条【抵押财产的处分】中规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
相比原来的《物权法》第191规定： 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。很明显，《物权法》严禁房贷人将带抵押的不动产由抵押人单方面转让的。
而《民法典》基于促进物权流通，降低交易成本的立法初衷，承认了物权的追及效力，让财产转让由不能带抵押转让变为可带抵押转让。这就是社会涉房人士拍手称快、大为乐观的所谓“无赎楼”卖房。
情况真的如此吗？很多人只看到《民法典》第406条【抵押财产的处分】中“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”、“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”的表述，而选择性忽略了“当事人另有约定的，按照其约定。”这款带强制力的命令性规范。
该规范对卖房人的权利和义务的规定得十分明确，属于不允许以任何方式变更或违反的强制性义务法律规范。相信所有银行在签署房贷抵押担保协议时都会充分该条款，约定抵押房产转让时必须优先、足额清偿该房产从银行贷款的余额本息。
如此一来，银行实际上会利用“以慢打快，以柔克刚，后发制人”的张三丰“太极招式”将《民法典》赋予贷款老百姓的护身术轻轻松松消解于无形，或者说《民法典》的刚猛掌力会被银行“合规合法”地反击回去，“原数奉还”给贷款人。
不信？你可以看看以往银行是怎么“化解”法律规定的吧！现在贷款买房办理产权证明时，一般会有一本不动产权证书，还有一个他项权利证明。
原国家建设部（现改为住房和城乡建设部）令98号《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
其后推出的《物权法》中担保物权规定：建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。《物权法》确认抵押产生效力主要在于登记，而不是产权证书的实际占有，即房屋抵押是权属抵押，不是抵押证件，商业银行实际上无权也无需收执他人的不动产权属证书。
而银行实际上是在怎么操作的呢？在办理抵押登记的时候，房地部门会在购房人的不动产证上附注：抵押权、权利人（申请人）——某银行、抵押方式、抵押编号、抵押担保的贷款金额多少等。办理完毕抵押登记后，银行会收执这个他项权证，证明银行享有该处房产的抵押权。
但是在银行实务中，大部分银行出于谨慎性原则，考虑到银行风险，最终扣留了买房人的不动产证书原件作为额外的抵押物。严格地说，少数银行出于保护自己作为抵押权人手里的抵押资产（房屋），打擦边球将房屋权属证书（房产证或不动产证）作为抵押资产的补充，是利用其垄断地位对自己的一种“过度”保护，甚至是一种违法行为。
还有，该“免赎楼”就可买卖过户的法条最终能不能实际兑现，还有赖于银行的具体业务流程的改进和优化。在现行银行业务模式下，如果依照《民法典》的这项规定操作：买家依照扣除卖家所欠的银行贷款本息后的净值付款买房，房产过户到买家名下下；但按揭贷款未更名，房产的名义贷款人还是原业主，如果原业主欠钱断供，银行照样可以拍卖实际上已不属于卖家的该房产。
另外，房产的原始购买价与现时重置价值的巨大差值也会阻碍该制度的落实。假设某人10年前以200万买了一套商品房，贷款7成即140万人民币；如今该房产价值1200万元，如果买家免赎楼过户，相当于只在银行贷款不到140万元，还需付现金约1060万。
对于买家来说，几乎等于全款买房。可见，免赎楼就相当于沿用原业主历史上微不足道的银行贷款额度，买家现时却要需付出多得多的现金！
如此看来，即便《民法典》中有免“赎楼”过户的规定，买家也未必愿意这样操作，该项制度设计还是流于空转。更不用说贷款银行不会那么“仁慈”，他们一定会充分利用法条中的“杀手锏”，利用担保合同约定房贷人在变卖房产前务必优先还清所有房贷本息余额！
欢迎交流、分享 敬请关注“山色归读”返回搜狐，查看更多
责任编辑：